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2015年5月 bet3365娱乐官网 > 企业内刊

万达用互联网思维重定义商业 股价被低估

编辑:孙建波(银河证券首席策略分析师)

随着智能手机普及,移动互联网重新定义了商业模式。商业,不仅是人们商品交换的简单需要,更是一种生活方式和生活体验。万达模式,在移动互联时代演绎了实体商业的成功。

万达是全球领先的不动产企业,2015年持有世界规模最大的物业面积。基于对房地产未来发展趋势的分析,从去年开始万达进行全面转型。转型方向从空间上看,从国内企业发展成为跨国企业;从内容上看,从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。

商业如产业,集群式发展的模式提高了效率,集聚了人气,刺激了消费冲动。2008年以来,在经济增速不断下行,传统商业持续遭受打击的大背景下,功能定位成功的大型商业综合体,较之以往更加熙熙攘攘。以万达为例来说,成功的选址和综合商业定位、科学的商业布局、让人难以拒绝的美食和各种体验诱惑,成就了实体商业的成功。

实际上,万达的成功,正是互联网思维的成功。过去几年里,互联网思维被单纯地解读为营销模式的互联网化,从而催生了快递物流。本质上,互联网思维体现的是事物之间的拓扑结构,这种拓扑关系,不应该仅仅是营销和物流的;商品和服务供应商之间的拓扑关系,才是互联网思维下更要突破的更为本质的东西。也只有商品和服务的全面提升,才能不断改善大家的生活,这才是社会发展的本质含义。无疑,万达模式,为中国社会量身打造,重新定义了商品和服务的拓扑关系,重新定义了互联网时代的商业体。曾经,大家误以为在网购时代不必再逛商场,但网购最终没有彻底侵略大家的生活。无论饮食、学问,抑或休闲,都推动着大家的走向。

万达模式,也体现在资本运作上。通过轻资本运作,实现了万达的快速扩张,也创造了万达的管理模式,使得万达更加专注于其模式本身,从而成就了今天万达的模式价值和品牌价值。轻资产是未来万达转型的主要方向。

万达转型轻资产主要因为:(1)扩大竞争优势。万达的目标是在5年之内做到足够大,挖更宽更深的护城河。(2)发展中小城市。从租金回报比看,一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目,因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。轻资产是纯投资不销售,不需关心房价,只要城区人口够多,租金回报比合适就可以做。(3)财务效益过关。从财务上看,轻资产回报也很好,两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。

万达转型的速度和决心都体现了其转型的力度。万达的轻资产转型有两个战略目标:第一,数量上,bet3365娱乐官网目标2020年做到400~500个,2025年将达到1000个;第二,收入结构上,到2020年万达商业净利润的三分之二来自于租金收入,彻底转型服务业。

万达模式的背后,是万达这一符号所支配的庞大的商品和服务的拓扑结构。换句话说,万达支配着庞大的传统商业体,靠的不是资本,而是具有独特竞争力的万达模式。用股票分析的术语来说,万达应该给予互联网企业的估值,而不应该是传统商业。如果香港市场的股票分析师来深入调研一下万达的模式,深入理解其商业运作的互联网模式和轻资本运营的模式价值,万达的总市值必然将是另一个量级。登陆港股的万达,需要A股思维来重新认识其价值。

万达2013年核心净利润130亿元,2014年核心净利润148亿元,今年预计170亿~180亿,到2020年核心净利润300亿~400亿,如果三分之二来自租金利润,意味着2020年租金达到200多亿。如果按照香港同类企业的市盈率20倍计算,万达商业市值将达到5000亿,而目前总市值不到2500亿,因此万达商业股价被严重低估。4月初以前,万达商业股价一直在发行价左右徘徊,主要原因在于香港股市大都是境外投资者,不像境内投资者对万达真正了解,也许还需要两个财报才能看懂万达,但那时这只股票已是高位了。受益于港股投资的放开,万达商业已出现较大涨幅,随着未来越来越多的内地投资者涌入香港股票市场,万达商业的价值将得到更快的发现,此时股票建仓正当时。

当大家走遍神州大地,徜徉于每一个城市的万达,大家不得不赞叹万达:在互联网时代,定义了商业互联网的最高境界,在商品和服务的供给端,形成了最有魅力的拓扑结构。互联网+给大家带来的绝非互联网本身,而是行行业业在组织模式和运行模式上引入互联网思维,使用互联网手段。万达模式,轻资产驱动了中国典型的城市综合体商业的大发展,重新定义了商品和服务的拓扑结构。大家相信,这是互联网思维的最伟大杰作。万达模式,也将引领着城市生活方式的进步。而万达在香港股市的价值低估,也将成为不可追溯的历史。

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