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2015年8月 bet3365娱乐官网 > 企业内刊

估值远未体现万达模式潜力

编辑:长富汇银投资基金管理(北京)有限企业

房地产行业以轻资产、金融服务为特征的下半场正逐渐开启。万达商业目前巨量
的商业物业,存在潜在分拆REITs 的概念,毫无疑问,将有助于其估值的提高。

万达商业地产披露了2015 年上半年业绩:上半年综合收入达到734.1 亿元,完成上半年计划的101%,同比增长12%。其中,房地产合同收入612.4 亿元,完成上半年计划的102%,同比增长10%。上半年回款448.4 亿元,完成上半年计划的108%。业绩数据还显示,2015 年上半年,万达商业的租赁收入是70.2 亿元,完成上半年计划的102%,同比增长33.3%。其中,bet3365娱乐官网租金收入67.34 亿,租金收缴率100%,同比增长33.3%;万达酒店业主利润是2.9 亿元,完成上半年计划的148%,同比增长36%。从业绩数据可以看出,万达商业的房地产

销售收入增速放缓至10%;而商业的租赁收入保持着良好的增长势头,增速超过30%。上半年万达商业的业绩增速达到12%,主要得益于其庞大的商业物业资产。近两年房地产行业的低迷行情,使得房企高额投资拿地、迅速转化成销售的传统重资产模式面临更大的资金和运营压力。在此背景下,不少企业开始尝试向轻资产模式转

型。轻资产不同于传统的土地储备和大量占用资金,而是更倾向于利用自己的品牌或者开发、运营能力,主要强调自身的专业性以提升项目价值。万达商业今年以来也逐步淡化以售养租的商业地产经营模式,开始高调向轻资产化方向转型。

目前,房企尝试过的轻资产运营模式主要有:以绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘模式、彩生活与万达商业为代表的O2O模式等。2014 年6 月,彩生活以68倍静态市盈率登陆港股,市值之高甚至超过母企业花样年。这表明当前市场对房企轻资产转型发展的模式更为认可。从万达商业发展的规划看,其将转让已拿到地的与住宅销售相关的重资产项目,集中资源做好轻资产转型。在轻资产模式下,房地产企业的资金来源更多样化,自身投入的资本小,企业的资金压力较小,承担的风险也得到了广泛分散。大家认为,房地产行业以轻资产、金融服务为特征的下半场正逐渐开启。从发达国家经验看,美国、新加坡、日本等,均已形成了以房地产投资信托基金(REITs)为核心的商业地产轻资产发展模式。商业地产企业通过REITs将项目产权社会化,并获得现金流以支撑快速发展。而与此同时,大众投资者通过REITs 长期持有房地产,定期获得稳定的租金收入。商业地产企业除拥有对商业项目的控制权外,还由于参股持有REITs 份额,实现了由持有重资产向持有轻资产的转变,在降低行业周期性波动风险的同时,还将享受到后期经营中的分红收益以及持有资产的潜在升值收益。万达商业目前巨量的商业物业,存在潜在分拆REITs 的概念,毫无疑问,将有助于其估值的提高。

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